Статья 172 НК Украины. Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества…

Статья 172 Налогового кодекса Украины (№ 2755-VI от 02.12.2010, действующая редакция — от 17.09.2026) входит в раздел IV «Податок на доходи фізичних осіб» (налог на доходы физических лиц). Она устанавливает порядок налогообложения дохода налогоплательщика от продажи (обмена) объектов недвижимого имущества, неделимых и делимых объектов незавершенного строительства, будущих объектов недвижимости и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости. Ниже — полный текст статьи с переводом, пояснение по пунктам, сводная таблица ставок и норма о военном сборе.

Текст статьи 172 НК Украины

Официальный текст (на украинском языке):

Стаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця

172.1. Не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, а також дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та/або від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, за умови що таке майно, майнові права отримано платником податку у спадщину, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 цієї статті, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

є) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9-4 розділу XX цього Кодексу;

ж) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;

и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України".

Об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

172.3. Дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Єдина база даних звітів про оцінку (далі - Єдина база) - державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості.

Єдина база забезпечує:

1) внесення, оновлення, створення, зберігання, передавання та автоматичне оприлюднення відповідної інформації про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості та його вартість (крім інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки);

2) реєстрацію, авторизацію (ідентифікацію) суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів) та нотаріусів;

3) внесення суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) звітів про оцінку та інформації з них напряму та безпосередньо до Єдиної бази;

4) реєстрацію і зберігання звітів про оцінку в Єдиній базі з автоматичним присвоєнням кожному звіту унікального реєстраційного номера;

5) електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості та автоматичне формування на запит фізичних і юридичних осіб електронних довідок про оціночну вартість об’єктів нерухомості з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера;

6) автоматичний обмін інформацією і документами, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет.

Власником Єдиної бази, прав інтелектуальної власності на Єдину базу та її програмного забезпечення є держава в особі Фонду державного майна України.

Фонд державного майна України є держателем, розпорядником та адміністратором Єдиної бази, а також власником всієї інформації, що міститься в ній.

Єдина база повинна забезпечувати збереження та належний захист всієї інформації щодо об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, оціночна вартість яких визначається та перевіряється, можливість доступу до інформації суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів), нотаріусів та контролюючих органів у межах повноважень.

Інформація Єдиної бази про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості та його вартість, у тому числі звіти про оцінку, автоматично оприлюднюється на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України в режимі реального часу (крім інформації з обмеженим доступом). До такої інформації забезпечується відкритий, прямий неавторизований доступ з можливістю завантаження у форматі відкритих даних.

Для цілей цього пункту до інформації з обмеженим доступом не належить інформація про суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів).

Порядок ведення Єдиної бази затверджується Фондом державного майна України за погодженням з центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики.

З метою формування інформаційної основи для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості Фонд державного майна України використовує інформаційні джерела з відкритим доступом та дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази, а також дані про ринкову вартість об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку.

Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються офіційними документами на такий об’єкт. Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.

За результатом визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості Єдиною базою формується довідка про його оціночну вартість з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.

Внесення інформації зі звітів про оцінку до Єдиної бази здійснюється суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) на підставі звіту про оцінку, електронна версія якого зберігається в Єдиній базі. Перелік даних про об’єкт нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості зі звіту про оцінку, які вносяться суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) до Єдиної бази з метою реєстрації звіту у Єдиній базі, затверджується Фондом державного майна України. Звіти про оцінку реєструються в Єдиній базі суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) виключно з використанням кваліфікованого електронного підпису або удосконаленого електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, оцінювача, який безпосередньо проводив оцінку, відповідно до вимог Закону України "Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги".

Реєстрація звіту про оцінку з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою за умови, що визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості перебуває в межах допустимого 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти нерухомості, неподільні об’єкти незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості визначаються Фондом державного майна України.

У разі якщо визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості виходить за межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації такого звіту. У такому разі особа, яка використовує звіт про оцінку, або суб’єкт оціночної діяльності (оцінювач) має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту про оцінку звернутися через Єдину базу або письмово до Фонду державного майна України із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність". Фонд державного майна України розглядає таку заяву не більше п’яти робочих днів з моменту отримання та приймає відповідне рішення. Зазначене рішення не пізніше наступного робочого дня після його прийняття реєструється Фондом державного майна України в Єдиній базі. Звіт про оцінку за результатами рецензування підлягає реєстрації в Єдиній базі із присвоєнням йому унікального реєстраційного номера, за умови прийняття такого рішення.

Доступ, внесення, перевірка інформації до/з Єдиної бази здійснюються безоплатно. Формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється безоплатно.

Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог цієї статті або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується. Єдина база не присвоює унікальний реєстраційний номер звіту про оцінку, якщо з дати звіту про оцінку (або у разі здійснення рецензування звіту про оцінку - з дати завершення такого рецензування) минуло більше п’яти робочих днів.

Під час посвідчення правочинів з продажу (обміну) чи іншого відчуження об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості нотаріус перевіряє зміст електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості на достовірність даних про об’єкт нерухомості, унікальний реєстраційний номер та дату формування цієї довідки або реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та наявність присвоєного йому унікального реєстраційного номера, а також звіряє інформацію про суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) та ринкову вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, які містяться у звіті про оцінку, з даними Єдиної бази.

Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості за результатами електронного визначення оціночної вартості є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою.

Доступ нотаріуса до Єдиної бази для перевірки факту формування Єдиною базою довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості чи реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та присвоєння йому унікального реєстраційного номера, а також для внесення до Єдиної бази інформації про ціну об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу, що ним посвідчується, є безоплатним.

У разі обміну об’єкта нерухомості дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження об’єкта нерухомості, визначеного:

а) абзацом першим пункту 172.1 цієї статті, - не оподатковується;

б) пунктом 172.2 цієї статті, - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до пункту 172.3 цієї статті, та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу.

Державний нотаріус (державна нотаріальна контора) щомісяця, а приватний нотаріус щокварталу в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку, подають до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію за формою такого податкового розрахунку, в якій зазначають відповідно відомості про посвідчені державними нотаріусами протягом звітного місяця, а приватними нотаріусами протягом звітного кварталу (з розбивкою по місяцях звітного кварталу) договори купівлі-продажу (міни) між фізичними особами, включаючи інформацію, передбачену податковим розрахунком, подання якого передбачено підпунктом "б" пункту 176.2 статті 176 цього Кодексу, у тому числі ціну (вартість) договорів та суму сплаченого податку у розрізі кожного договору.

172.5. Сума податку визначається та самостійно сплачується через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей:

а) особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;

б) особою, у власності якої перебував об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов’язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

172.6. У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

172.7. Одночасно з дією пункту 172.4 цієї статті, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни чи іншого відсудження об’єкта нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

172.8. Для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування.

172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.

172.10. Продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно із положеннями цієї статті.

172.11. Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що продаються (обмінюються), визначається Фондом державного майна України.

Примечания к тексту на zakon.rada (перевод):
Пункт 172.2 статьи 172 дополнен новым абзацем согласно Закону № 3219-IX от 30.06.2023
Абзац двадцатый пункта 172.3 статьи 172 с изменениями, внесенными согласно Закону № 2918-IX от 07.02.2023
Абзац второй пункта 172.4 статьи 172 в редакции Закона № 4015-IX от 10.10.2024 - относительно вступления в силу отдельных положений см. пункт 1 раздела II; в редакции Закона № 4536-IX от 16.07.2025
Абзац первый пункта 172.5 статьи 172 в редакции Закона № 2888-IX от 12.01.2023
Статья 172 с изменениями, внесенными согласно Законам № 3609-VI от 07.07.2011, № 909-VIII от 24.12.2015, № 2245-VIII от 07.12.2017, № 2628-VIII от 23.11.2018, № 354-IX от 05.12.2019, № 466-IX от 16.01.2020, № 1383-IX от 13.04.2021, № 1914-IX от 30.11.2021; в редакции Закона № 2600-IX от 20.09.2022

Перевод на русский язык (неофициальный)

Статья 172. Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого частично уплачена цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя

172.1. Не облагается один раз в течение отчетного налогового года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, доход, полученный налогоплательщиком от продажи (обмена):

жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке);

земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенные статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от его назначения;

земельного участка сельскохозяйственного назначения, непосредственно полученного налогоплательщиком в собственность в процессе приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций или приватизации земельных участков, находившихся в пользовании такого плательщика, или выделенного в натуре (на местности) собственнику земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных налогоплательщиком в наследство.

Условие относительно нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное налогоплательщиком в наследство.

Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

172.2. Доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в пункте 172.1 этой статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в пункте 172.1 этой статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 этого Кодекса.

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости (кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте), из указанных в пункте 172.1 этой статьи, или от продажи второго и последующих объектов недвижимости, не указанных в пункте 172.1 этой статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 этого Кодекса, кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество получено налогоплательщиком в наследство.

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого частично уплачена цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 этого Кодекса, кроме случаев, если указанное в этом абзаце имущество, имущественные права получены налогоплательщиком в наследство.

Доход, полученный налогоплательщиком от продажи в течение отчетного (налогового) года третьего и последующих объектов недвижимости в виде полученных в наследство объектов недвижимости, а также доход от продажи в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и/или от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого частично уплачена цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, при условии что такое имущество, имущественные права получены налогоплательщиком в наследство, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 этого Кодекса.

Доход от продажи объектов недвижимости, указанных в абзаце втором пункта 172.2 этой статьи, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины.

Доход от продажи в течение отчетного (налогового) года неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого частично уплачена цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение такого объекта, имущественных прав.

Под расходами на приобретение объекта недвижимости понимаются:

а) средства, уплаченные налогоплательщиком как стоимость ценных бумаг, деривативов (деривативных контрактов) и имущественных прав, погашение которых произошло путем передачи объекта недвижимости (или его части);

б) средства, переданные в управление управляющему фонда финансирования строительства;

в) расходы, понесенные на приобретение объекта недвижимости на этапе незавершенного строительства;

г) стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, переданного налогоплательщику в собственность как оплата его доли в уставном капитале хозяйственного общества при выходе такого налогоплательщика из состава участников юридического лица;

ґ) стоимость предмета ипотеки, по которой ипотекодержатель приобрел в собственность предмет ипотеки;

д) расходы на приобретение объекта недвижимости на основании договора купли-продажи, мены, в том числе стоимость имущества, которое было передано как компенсация по таким договорам;

е) регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи, которые осуществляются в связи с приобретением (получением) прав на объект недвижимости;

є) стоимость объекта недвижимости, который был задекларирован лицом как объект декларирования в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования, в соответствии с подразделом 9-4 раздела XX этого Кодекса;

ж) стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, который был получен при ликвидации (прекращении) юридического лица (в том числе иностранного) или образования без статуса юридического лица (в том числе иностранного) налогоплательщиком - акционером (участником, партнером, пайщиком, учредителем, контролирующим лицом);

з) расходы, понесенные на строительство объекта недвижимости;

и) расходы, понесенные на приобретение неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости;

і) денежная сумма, указанная в жилищном сертификате на приобретение объекта жилой недвижимости, который был получен налогоплательщиком как компенсация за поврежденный/уничтоженный объект недвижимого имущества в соответствии с Законом Украины «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України».

Объект недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, подаренный налогоплательщику, считается приобретенным по стоимости, равной сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с таким дарением.

Расчет уменьшения дохода от продажи объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого частично уплачена цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, на суммы разрешенных расходов проводится налогоплательщиком самостоятельно, а если стороной соответствующего договора является юридическое лицо или самозанятое лицо, - таким лицом.

При этом если налогоплательщик воспользовался правом на зачисление расходов, он обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, мене или иному отчуждению соответствующих объектов, осуществленных в течение отчетного (налогового) года, в том числе и в случае если стороной соответствующего договора является юридическое лицо или самозанятое лицо.

Копии документов, подтверждающих указанные расходы, предоставляются вместе с налоговой декларацией.

172.3. Доход от продажи объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, или не ниже рыночной стоимости такого объекта, определенной субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в соответствии с законодательством и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе данных отчетов об оценке.

Единая база данных отчетов об оценке (далее - Единая база) - государственная автоматизированная информационно-телекоммуникационная система, в состав которой входят база данных, программное обеспечение, модуль электронного определения оценочной стоимости, сервис услуги электронного определения оценочной стоимости и автоматического формирования электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости.

Единая база обеспечивает:

1) внесение, обновление, создание, хранение, передачу и автоматическое обнародование соответствующей информации об объекте недвижимости, неделимом объекте незавершенного строительства/будущем объекте недвижимости и его стоимости (кроме информации о нормативной денежной оценке земельного участка);

2) регистрацию, авторизацию (идентификацию) субъектов оценочной деятельности (оценщиков) и нотариусов;

3) внесение субъектами оценочной деятельности (оценщиками) отчетов об оценке и информации из них напрямую и непосредственно в Единую базу;

4) регистрацию и хранение отчетов об оценке в Единой базе с автоматическим присвоением каждому отчету уникального регистрационного номера;

5) электронное определение оценочной стоимости объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости и автоматическое формирование по запросу физических и юридических лиц электронных справок об оценочной стоимости объектов недвижимости с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера;

6) автоматический обмен информацией и документами, доступ к которым осуществляется с помощью сети Интернет.

Собственником Единой базы, прав интеллектуальной собственности на Единую базу и ее программного обеспечения является государство в лице Фонда государственного имущества Украины.

Фонд государственного имущества Украины является держателем, распорядителем и администратором Единой базы, а также собственником всей информации, которая в ней содержится.

Единая база должна обеспечивать сохранность и надлежащую защиту всей информации об объектах недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, оценочная стоимость которых определяется и проверяется, возможность доступа к информации субъектов оценочной деятельности (оценщиков), нотариусов и контролирующих органов в пределах полномочий.

Информация Единой базы об объекте недвижимости, неделимом объекте незавершенного строительства/будущем объекте недвижимости и его стоимости, в том числе отчеты об оценке, автоматически обнародуется на официальном веб-сайте Фонда государственного имущества Украины в режиме реального времени (кроме информации с ограниченным доступом). К такой информации обеспечивается открытый, прямой неавторизованный доступ с возможностью загрузки в формате открытых данных.

Для целей этого пункта к информации с ограниченным доступом не относится информация о субъектах оценочной деятельности (оценщиках).

Порядок ведения Единой базы утверждается Фондом государственного имущества Украины по согласованию с центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной финансовой политики.

С целью формирования информационной основы для определения оценочной стоимости объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости Фонд государственного имущества Украины использует информационные источники с открытым доступом и данные о ценах, указанных в договорах купли-продажи объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, внесенные нотариусами в Единую базу, а также данные о рыночной стоимости объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, внесенные в Единую базу на основании отчетов об оценке.

Определение оценочной стоимости объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости осуществляется автоматически, на основании данных об объекте недвижимости, неделимом объекте незавершенного строительства/будущем объекте недвижимости, внесенных в Единую базу любым лицом с помощью сети Интернет, которые подтверждаются официальными документами на такой объект. Перечень данных, которые вносятся лицом в Единую базу с целью определения оценочной стоимости объекта недвижимости, утверждается Фондом государственного имущества Украины.

По результату определения оценочной стоимости объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости Единой базой формируется справка о его оценочной стоимости с автоматическим присвоением каждой справке уникального регистрационного номера.

Если лицо не соглашается с результатами автоматического определения оценочной стоимости объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, оно имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности (оценщику) с целью определения рыночной стоимости такого объекта.

Внесение информации из отчетов об оценке в Единую базу осуществляется субъектом оценочной деятельности (оценщиком) на основании отчета об оценке, электронная версия которого хранится в Единой базе. Перечень данных об объекте недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости из отчета об оценке, которые вносятся субъектом оценочной деятельности (оценщиком) в Единую базу с целью регистрации отчета в Единой базе, утверждается Фондом государственного имущества Украины. Отчеты об оценке регистрируются в Единой базе субъектами оценочной деятельности (оценщиками) исключительно с использованием квалифицированной электронной подписи или усовершенствованной электронной подписи, основанной на квалифицированном сертификате электронной подписи, оценщика, который непосредственно проводил оценку, в соответствии с требованиями Закона Украины «Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги».

Регистрация отчета об оценке с присвоением ему уникального регистрационного номера осуществляется Единой базой при условии, что определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости находится в пределах допустимого 25-процентного ценового диапазона рыночных цен на сопоставимые объекты недвижимости, неделимые объекты незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, информация о которых содержится в Единой базе. Алгоритмы установления Единой базой сопоставимых объектов недвижимости, неделимых объектов незавершенного строительства/будущих объектов недвижимости определяются Фондом государственного имущества Украины.

В случае если определенная в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости выходит за пределы допустимого 25-процентного ценового диапазона, Единая база автоматически отказывает в регистрации такого отчета. В таком случае лицо, использующее отчет об оценке, или субъект оценочной деятельности (оценщик) имеет право в течение пяти рабочих дней со дня отказа в регистрации отчета об оценке обратиться через Единую базу или письменно в Фонд государственного имущества Украины с заявлением об обеспечении рецензирования отчета об оценке в соответствии с Законом Украины «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність». Фонд государственного имущества Украины рассматривает такое заявление не более пяти рабочих дней с момента получения и принимает соответствующее решение. Указанное решение не позднее следующего рабочего дня после его принятия регистрируется Фондом государственного имущества Украины в Единой базе. Отчет об оценке по результатам рецензирования подлежит регистрации в Единой базе с присвоением ему уникального регистрационного номера при условии принятия такого решения.

Доступ, внесение, проверка информации в/из Единой базы осуществляются бесплатно. Формирование электронных справок об оценочной стоимости объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости осуществляется бесплатно.

Отчет об оценке, не зарегистрированный в Единой базе, без присвоенного уникального регистрационного номера в соответствии с требованиями этой статьи или с даты регистрации которого прошло более шести месяцев, для целей налогообложения не применяется. Единая база не присваивает уникальный регистрационный номер отчету об оценке, если с даты отчета об оценке (или в случае осуществления рецензирования отчета об оценке - с даты завершения такого рецензирования) прошло более пяти рабочих дней.

Во время удостоверения сделок по продаже (обмену) или иному отчуждению объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости нотариус проверяет содержание электронной справки об оценочной стоимости объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости на достоверность данных об объекте недвижимости, уникальный регистрационный номер и дату формирования этой справки или регистрации отчета об оценке в Единой базе и наличие присвоенного ему уникального регистрационного номера, а также сверяет информацию о субъекте оценочной деятельности (оценщике) и рыночную стоимость объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, которые содержатся в отчете об оценке, с данными Единой базы.

Справка об оценочной стоимости объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости по результатам электронного определения оценочной стоимости является действительной в течение 30 календарных дней со дня ее формирования Единой базой.

Доступ нотариуса к Единой базе для проверки факта формирования Единой базой справки об оценочной стоимости объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости или регистрации отчета об оценке в Единой базе и присвоения ему уникального регистрационного номера, а также для внесения в Единую базу информации о цене объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, указанной в договоре купли-продажи, который им удостоверяется, является бесплатным.

В случае обмена объекта недвижимости доход налогоплательщика в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения объекта недвижимости, определенного:

а) абзацем первым пункта 172.1 этой статьи, - не облагается налогом;

б) пунктом 172.2 этой статьи, - облагается по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 этого Кодекса.

172.4. Во время проведения операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии электронной справки об оценочной стоимости такого объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости или отчета об оценке, зарегистрированного в соответствии с пунктом 172.3 этой статьи, и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и вносит в Единую базу информацию о цене договора купли-продажи.

Государственный нотариус (государственная нотариальная контора) ежемесячно, а частный нотариус ежеквартально в порядке, установленном этим разделом для налогового расчета, подают в контролирующий орган по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию по форме такого налогового расчета, в которой указывают соответственно сведения об удостоверенных государственными нотариусами в течение отчетного месяца, а частными нотариусами в течение отчетного квартала (с разбивкой по месяцам отчетного квартала) договорах купли-продажи (мены) между физическими лицами, включая информацию, предусмотренную налоговым расчетом, подача которого предусмотрена подпунктом «б» пункта 176.2 статьи 176 этого Кодекса, в том числе цену (стоимость) договоров и сумму уплаченного налога в разрезе каждого договора.

172.5. Сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банки, небанковских поставщиков платежных услуг, эмитентов электронных денег:

а) лицом, которое продает или обменивает с другим физическим лицом недвижимость, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, - до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены;

б) лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, отчужденный по решению суда об изменении собственника и переходе права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.

172.6. В случае несовершения нотариального действия по удостоверению договора купли-продажи, мены объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, по которому уплачен налог, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога.

172.7. Одновременно с действием пункта 172.4 этой статьи, если стороной договора купли-продажи, мены или иного отсуждения объекта недвижимого имущества, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, в отношении которого частично уплачена цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, является юридическое лицо или самозанятое лицо, такое лицо является налоговым агентом налогоплательщика относительно начисления, удержания и уплаты (перечисления) в бюджет налога с доходов, полученных налогоплательщиком от такой продажи (обмена).

172.8. Для целей этой статьи под продажей понимается любой переход права собственности или любых других аналогичных прав на объекты недвижимости, неделимый объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости, делимый объект незавершенного строительства, кроме их наследования и дарения.

172.9. Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, которые осуществляются физическими лицами - нерезидентами, облагается согласно этой статье в порядке, установленном для резидентов, по ставке, определенной пунктом 167.1 статьи 167 этого Кодекса.

172.10. Продажа резидентами и нерезидентами унаследованного (полученного в подарок) объекта недвижимости, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям этой статьи.

172.11. Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости, которые продаются (обмениваются), определяется Фондом государственного имущества Украины.

Что означает статья 172

Когда продажа не облагается (п. 172.1)

• Один раз в течение отчетного налогового года не облагается доход от продажи (обмена) жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома — включая объект незавершенного строительства таких объектов, земельный участок, на котором они расположены, и хозяйственно-бытовые сооружения и здания на нем.
• Так же не облагается доход от продажи (обмена) земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи по статье 121 Земельного кодекса Украины, и земельного участка сельскохозяйственного назначения, полученного при приватизации или выделенного в натуре собственнику земельной доли (пая), а также таких земельных участков, полученных в наследство.
• Условие освобождения — имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет. На имущество, полученное в наследство, условие о трех годах не распространяется.
• Доход от хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и проданных вместе с ним, отдельно не определяется.

Второй и последующие объекты за год (п. 172.2)

• Второй за год объект из перечня п. 172.1 или объект, которого в этом перечне нет, облагается по ставке п. 167.2 статьи 167 НК — 5 % (абз. 1).
• Третий и последующие за год объекты из перечня п. 172.1, а также второй и последующие объекты не из этого перечня облагаются по ставке п. 167.1 — 18 %, кроме имущества, полученного в наследство (абз. 2).
• Доход от продажи неделимого объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости, делимого объекта незавершенного строительства и от уступки прав по договору купли-продажи неделимого объекта, по которому частично уплачена цена и зарегистрировано обременение вещных прав в пользу покупателя, облагается по ставке п. 167.1 — 18 %, кроме имущества, имущественных прав, полученных в наследство (абз. 3).
• Третий и последующие за год унаследованные объекты недвижимости, а также унаследованные объекты незавершенного строительства, будущие объекты недвижимости и имущественные права по таким договорам облагаются по ставке п. 167.2 — 5 % (абз. 4).
• Абзацы 1 и 2 п. 172.2 содержат оговорку: «кроме операций по отчуждению жилой недвижимости банками в порядке обращения взыскания по договорам ипотеки, обеспечивающим кредит, предоставленный в иностранной валюте».

Уменьшение дохода на расходы (п. 172.2)

• Доход от продажи объектов, указанных в абзаце втором п. 172.2 (то есть облагаемых по ставке п. 167.1), может быть уменьшен на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта недвижимости, расположенного на территории Украины. Доход от продажи объектов незавершенного строительства, будущих объектов недвижимости и от уступки прав — на документально подтвержденные расходы на приобретение такого объекта, имущественных прав.
• Расходы на приобретение перечислены в пп. «а»–«і» п. 172.2: среди них расходы на приобретение по договору купли-продажи, мены; регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи; расходы на строительство; расходы на приобретение на этапе незавершенного строительства; средства, переданные в управление управляющему фонда финансирования строительства; стоимость объекта, задекларированного в порядке одноразового (специального) добровольного декларирования; денежная сумма, указанная в жилищном сертификате, полученном как компенсация за поврежденный/уничтоженный объект недвижимого имущества.
• Подаренный объект считается приобретенным по стоимости, равной сумме государственной пошлины, регистрационного сбора или других аналогичных платежей, налогов и сборов, уплаченных в связи с дарением.
• Расчет уменьшения дохода на разрешенные расходы проводит сам налогоплательщик, а если стороной договора является юридическое лицо или самозанятое лицо, — такое лицо. Налогоплательщик, воспользовавшийся правом на зачисление расходов, обязан задекларировать доходы от всех операций по продаже, мене или иному отчуждению соответствующих объектов за отчетный год; копии подтверждающих документов подаются вместе с налоговой декларацией.

Как определяется доход: оценочная стоимость (п. 172.3)

• Доход определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости, рассчитанной модулем электронного определения оценочной стоимости Единой базы данных отчетов об оценке, или не ниже рыночной стоимости, определенной оценщиком и указанной в отчете об оценке, зарегистрированном в Единой базе.
• Собственник Единой базы — государство в лице Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ); ФГИУ является ее держателем, распорядителем и администратором. Информация базы, в том числе отчеты об оценке, автоматически обнародуется на официальном сайте ФГИУ (кроме информации с ограниченным доступом) с возможностью загрузки в формате открытых данных.
• Оценочная стоимость определяется автоматически на основании данных об объекте, которые любое лицо вносит в Единую базу через Интернет; база формирует справку с уникальным регистрационным номером. Справка действительна 30 календарных дней со дня формирования. Доступ, внесение, проверка информации и формирование электронных справок — бесплатные.
• Лицо, не согласное с автоматической оценкой, имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности (оценщику) для определения рыночной стоимости. Единая база регистрирует отчет при условии, что рыночная стоимость в нем находится в пределах допустимого 25-процентного ценового диапазона рыночных цен на сопоставимые объекты; иначе база автоматически отказывает в регистрации, а в течение пяти рабочих дней со дня отказа можно обратиться в ФГИУ с заявлением об обеспечении рецензирования отчета (ФГИУ рассматривает его не более пяти рабочих дней). По результатам рецензирования отчет подлежит регистрации в Единой базе при условии принятия такого решения.
• Для целей налогообложения не применяется отчет, не зарегистрированный в Единой базе, без уникального регистрационного номера или с даты регистрации которого прошло более шести месяцев.
• При удостоверении сделки нотариус проверяет электронную справку об оценочной стоимости или отчет об оценке по данным Единой базы.
• При обмене денежная компенсация, полученная за объект, определенный абзацем первым п. 172.1, не облагается, а за объект, определенный п. 172.2, облагается по ставке п. 167.2 — 5 %.

Нотариус, уплата налога, налоговый агент (пп. 172.4–172.7)

• Договор продажи (обмена) между физическими лицами нотариус удостоверяет при наличии электронной справки об оценочной стоимости или зарегистрированного отчета об оценке и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора, а цену договора вносит в Единую базу (п. 172.4). Государственный нотариус ежемесячно, частный — ежеквартально подают в контролирующий орган информацию об удостоверенных договорах купли-продажи (мены) между физическими лицами.
• Налог определяет и самостоятельно уплачивает через банки, небанковских поставщиков платежных услуг, эмитентов электронных денег лицо, которое продает или обменивает недвижимость с другим физическим лицом, — до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены. Если объект отчужден по решению суда, налог уплачивает лицо, в собственности которого он находился, и отражает доход в годовой налоговой декларации (п. 172.5).
• Если налог уплачен, а нотариальное действие по удостоверению договора не совершено, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы на основании налоговой декларации и документов о фактической уплате (п. 172.6).
• Если стороной договора является юридическое лицо или самозанятое лицо, оно является налоговым агентом продавца по начислению, удержанию и уплате налога (п. 172.7).

Другие правила (пп. 172.8–172.11)

• Продажей для целей статьи считается любой переход права собственности или других аналогичных прав на недвижимость, кроме наследования и дарения (п. 172.8).
• Доход нерезидентов от продажи (обмена) недвижимости облагается в порядке, установленном для резидентов, по ставке п. 167.1 — 18 % (п. 172.9).
• Продажа резидентами и нерезидентами унаследованного (полученного в подарок) объекта облагается по правилам этой статьи (п. 172.10).
• Порядок определения оценочной стоимости определяет Фонд государственного имущества Украины (п. 172.11).

Ставки по статье 172: сводная таблица

Военный сбор в таблице не учтен — см. следующий раздел.

Военный сбор

Доход от продажи (обмена) недвижимости, облагаемый по статье 172, облагается также военным сбором, установленным п. 16-1 подраздела 10 раздела XX «Перехідні положення» (переходные положения) НК Украины. Для плательщиков, определенных п. 162.1 статьи 162 НК, ставка сбора — 5 % от объекта налогообложения (пп. 1.3), а начисляется, удерживается и уплачивается сбор в порядке, установленном разделом IV НК (пп. 1.4). Абзац третий пп. 1.16 отдельно устанавливает: доход от операций с имуществом и доход в виде стоимости унаследованного или полученного в подарок имущества, подлежащий налогообложению согласно разделу IV и полученный после вступления в силу закона, названного в этом абзаце, облагается военным сбором по ставке 5 % независимо от указания таких доходов в годовой декларации за 2024 год.

Доходы, которые согласно разделу IV не подлежат налогообложению или облагаются по нулевой ставке, пп. 1.7 освобождает от сбора (с исключениями, перечисленными в этом подпункте). Следовательно, доход, который по п. 172.1 не облагается, военным сбором также не облагается.

Выдержка из п. 16-1 подраздела 10 раздела XX (абзац первый; пп. 1.1 и 1.2 — подпункт 1; пп. 1.3 — абзацы первый, второй и шестой; пп. 1.4; пп. 1.7 — абзац первый). Официальный текст (на украинском языке):

16-1. Тимчасово, до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи Збройних Сил України, встановлюється військовий збір.

1.1. Платниками збору є:

1) особи, визначені пунктом 162.1 статті 162 цього Кодексу;

[…]

1.2. Об’єктом оподаткування збором є:

1) для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 цього пункту, - доходи, визначені статтею 163 цього Кодексу;

[…]

1.3. Ставка збору становить:

1) для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 цього пункту, - 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1 підпункту 1.2 цього пункту, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною підпунктом 4 цього підпункту;

[…]

Починаючи з 1 січня року, наступного за третім календарним роком після року, у якому буде припинено або скасовано воєнний стан, введений Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX", ставка збору для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 цього пункту, становить 1,5 відсотка від об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1 підпункту 1.2 цього пункту.

1.4. Нарахування, утримання та сплата (перерахування) збору з доходів платників збору, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 цього пункту, здійснюються в порядку, встановленому розділом IV цього Кодексу, з урахуванням особливостей, визначених підрозділом 1 цього розділу, за ставками, визначеними підпунктом 1.3 цього пункту.

[…]

1.7. Звільняються від оподаткування збором доходи, що згідно з розділом IV цього Кодексу та підрозділом 1 цього розділу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у підпункті 165.1.36 пункту 165.1 статті 165, підпунктах 3 і 4 пункту 170.13-1 статті 170 цього Кодексу та пункті 14 підрозділу 1 цього розділу.

Перевод (неофициальный):

16-1. Временно, до вступления в силу решения Верховной Рады Украины о завершении реформы Вооруженных Сил Украины, устанавливается военный сбор.

1.1. Плательщиками сбора являются:

1) лица, определенные пунктом 162.1 статьи 162 настоящего Кодекса;

[…]

1.2. Объектом налогообложения сбором являются:

1) для плательщиков, указанных в подпункте 1 подпункта 1.1 этого пункта, - доходы, определенные статьей 163 настоящего Кодекса;

[…]

1.3. Ставка сбора составляет:

1) для плательщиков, указанных в подпункте 1 подпункта 1.1 этого пункта, - 5 процентов от объекта налогообложения, определенного подпунктом 1 подпункта 1.2 этого пункта, кроме доходов, облагаемых по ставке, определенной подпунктом 4 этого подпункта;

[…]

Начиная с 1 января года, следующего за третьим календарным годом после года, в котором будет прекращено или отменено военное положение, введенное Указом Президента Украины «Про введення воєнного стану в Україні» от 24 февраля 2022 года № 64/2022, утвержденным Законом Украины «Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні"» от 24 февраля 2022 года № 2102-IX, ставка сбора для плательщиков, указанных в подпункте 1 подпункта 1.1 этого пункта, составляет 1,5 процента от объекта налогообложения, определенного подпунктом 1 подпункта 1.2 этого пункта.

1.4. Начисление, удержание и уплата (перечисление) сбора с доходов плательщиков сбора, указанных в подпункте 1 подпункта 1.1 этого пункта, осуществляются в порядке, установленном разделом IV настоящего Кодекса, с учетом особенностей, определенных подразделом 1 этого раздела, по ставкам, определенным подпунктом 1.3 этого пункта.

[…]

1.7. Освобождаются от налогообложения сбором доходы, которые согласно разделу IV настоящего Кодекса и подразделу 1 этого раздела не включаются в общий налогооблагаемый доход физических лиц (не подлежат налогообложению, облагаются по нулевой ставке), кроме доходов, указанных в подпункте 165.1.36 пункта 165.1 статьи 165, подпунктах 3 и 4 пункта 170.13-1 статьи 170 настоящего Кодекса и пункте 14 подраздела 1 этого раздела.

Абзац третий пп. 1.16 того же пункта. Официальный текст (на украинском языке):

Сума доходу від операцій з майном, доходу у вигляді вартості успадкованого чи отриманого у дарунок майна, що підлягає оподаткуванню згідно з положеннями розділу IV цього Кодексу, отримана платником податків після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у період дії воєнного стану", оподатковується військовим збором за ставкою у розмірі 5 відсотків незалежно від зазначення таких доходів у річній податковій декларації про майновий стан і доходи за 2024 рік.

Перевод (неофициальный):

Сумма дохода от операций с имуществом, дохода в виде стоимости унаследованного или полученного в подарок имущества, подлежащая налогообложению согласно положениям раздела IV настоящего Кодекса, полученная налогоплательщиком после вступления в силу Закона Украины «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у період дії воєнного стану», облагается военным сбором по ставке в размере 5 процентов независимо от указания таких доходов в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах за 2024 год.

Пп. 1.3 также предусматривает, что начиная с 1 января года, следующего за третьим календарным годом после года, в котором будет прекращено или отменено военное положение, ставка сбора для плательщиков, определенных п. 162.1 статьи 162 НК, составляет 1,5 % (абзац шестой пп. 1.3 в цитате выше).

Связанные статьи

• Статья 167 НК Украины: ставки налога на доходы физических лиц
• Статья 173 НК Украины: продажа или обмен движимого имущества
• Статья 174 НК Украины: наследство и дарение
• Все статьи кодексов и законов на Finacia

Источник

Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 № 2755-VI, редакция от 17.09.2026: статья 172; статья 167 (пп. 167.1, 167.2); раздел IV «Податок на доходи фізичних осіб» (налог на доходы физических лиц); п. 16-1 подраздела 10 раздела XX «Перехідні положення». Текст — с официального сайта Верховной Рады Украины (zakon.rada.gov.ua). Сверено 10.10.2026.

Вопросы и ответы

Платится ли налог с продажи квартиры, которая в собственности более трех лет?

Нет — один раз в течение отчетного налогового года: п. 172.1 освобождает от налогообложения доход от продажи квартиры, жилого дома, комнаты, садового (дачного) дома, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет. Для имущества, полученного в наследство, условие о трех годах не действует.

Какая ставка налога с продажи второй квартиры за год?

Доход от продажи второго за год объекта из перечня п. 172.1 облагается по ставке п. 167.2 — 5 % (абз. 1 п. 172.2). Третий и последующие такие объекты — по ставке п. 167.1, то есть 18 %, кроме имущества, полученного в наследство (абз. 2 п. 172.2).

Как определяется доход от продажи недвижимости для налогообложения?

По цене договора купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости, рассчитанной Единой базой данных отчетов об оценке, или не ниже рыночной стоимости из отчета оценщика, зарегистрированного в Единой базе (п. 172.3). Справка об оценочной стоимости действительна 30 календарных дней со дня формирования.

Когда уплачивается налог с продажи недвижимости между физическими лицами?

Продавец (лицо, которое обменивает недвижимость) определяет и самостоятельно уплачивает налог до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены (п. 172.5). Нотариус удостоверяет договор при наличии документа об уплате налога и справки об оценочной стоимости или отчета об оценке (п. 172.4).

Уплачивается ли военный сбор с продажи квартиры?

Да, если доход подлежит налогообложению: по абзацу третьему пп. 1.16 п. 16-1 подраздела 10 раздела XX НК доход от операций с имуществом, подлежащий налогообложению согласно разделу IV и полученный после вступления в силу закона, названного в этом абзаце, облагается военным сбором по ставке 5 %. Доходы, которые по разделу IV не подлежат налогообложению, пп. 1.7 от сбора освобождает.