Стаття 172 ПКУ. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна…

Стаття 172 Податкового кодексу України (№ 2755-VI від 02.12.2010, чинна редакція — від 17.09.2026) входить до розділу IV «Податок на доходи фізичних осіб». Вона встановлює порядок оподаткування доходу платника податку від продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільних і подільних об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості. Нижче — повний текст статті, пояснення по пунктах, зведена таблиця ставок і норма про військовий збір.

Текст статті 172 ПКУ

Стаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця

172.1. Не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

172.2. Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, а також дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та/або від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, за умови що таке майно, майнові права отримано платником податку у спадщину, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 цієї статті, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

є) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9-4 розділу XX цього Кодексу;

ж) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;

и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України".

Об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

172.3. Дохід від продажу об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Єдина база даних звітів про оцінку (далі - Єдина база) - державна автоматизована інформаційно-телекомунікаційна система, до складу якої входять база даних, програмне забезпечення, модуль електронного визначення оціночної вартості, сервіс послуги електронного визначення оціночної вартості та автоматичного формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості.

Єдина база забезпечує:

1) внесення, оновлення, створення, зберігання, передавання та автоматичне оприлюднення відповідної інформації про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості та його вартість (крім інформації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки);

2) реєстрацію, авторизацію (ідентифікацію) суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів) та нотаріусів;

3) внесення суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) звітів про оцінку та інформації з них напряму та безпосередньо до Єдиної бази;

4) реєстрацію і зберігання звітів про оцінку в Єдиній базі з автоматичним присвоєнням кожному звіту унікального реєстраційного номера;

5) електронне визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості та автоматичне формування на запит фізичних і юридичних осіб електронних довідок про оціночну вартість об’єктів нерухомості з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера;

6) автоматичний обмін інформацією і документами, доступ до яких здійснюється за допомогою мережі Інтернет.

Власником Єдиної бази, прав інтелектуальної власності на Єдину базу та її програмного забезпечення є держава в особі Фонду державного майна України.

Фонд державного майна України є держателем, розпорядником та адміністратором Єдиної бази, а також власником всієї інформації, що міститься в ній.

Єдина база повинна забезпечувати збереження та належний захист всієї інформації щодо об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, оціночна вартість яких визначається та перевіряється, можливість доступу до інформації суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів), нотаріусів та контролюючих органів у межах повноважень.

Інформація Єдиної бази про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості та його вартість, у тому числі звіти про оцінку, автоматично оприлюднюється на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України в режимі реального часу (крім інформації з обмеженим доступом). До такої інформації забезпечується відкритий, прямий неавторизований доступ з можливістю завантаження у форматі відкритих даних.

Для цілей цього пункту до інформації з обмеженим доступом не належить інформація про суб’єктів оціночної діяльності (оцінювачів).

Порядок ведення Єдиної бази затверджується Фондом державного майна України за погодженням з центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної фінансової політики.

З метою формування інформаційної основи для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості Фонд державного майна України використовує інформаційні джерела з відкритим доступом та дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази, а також дані про ринкову вартість об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку.

Визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється автоматично, на підставі даних про об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, внесених до Єдиної бази будь-якою особою за допомогою мережі Інтернет, що підтверджуються офіційними документами на такий об’єкт. Перелік даних, які вносяться особою до Єдиної бази з метою визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, затверджується Фондом державного майна України.

За результатом визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості Єдиною базою формується довідка про його оціночну вартість з автоматичним присвоєнням кожній довідці унікального реєстраційного номера.

Якщо особа не погоджується з результатами автоматичного визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, вона має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) з метою визначення ринкової вартості такого об’єкта.

Внесення інформації зі звітів про оцінку до Єдиної бази здійснюється суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) на підставі звіту про оцінку, електронна версія якого зберігається в Єдиній базі. Перелік даних про об’єкт нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості зі звіту про оцінку, які вносяться суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) до Єдиної бази з метою реєстрації звіту у Єдиній базі, затверджується Фондом державного майна України. Звіти про оцінку реєструються в Єдиній базі суб’єктами оціночної діяльності (оцінювачами) виключно з використанням кваліфікованого електронного підпису або удосконаленого електронного підпису, що базується на кваліфікованому сертифікаті електронного підпису, оцінювача, який безпосередньо проводив оцінку, відповідно до вимог Закону України "Про електронну ідентифікацію та електронні довірчі послуги".

Реєстрація звіту про оцінку з присвоєнням йому унікального реєстраційного номера здійснюється Єдиною базою за умови, що визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості перебуває в межах допустимого 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти нерухомості, неподільні об’єкти незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, інформація про які міститься у Єдиній базі. Алгоритми встановлення Єдиною базою співставних об’єктів нерухомості, неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості визначаються Фондом державного майна України.

У разі якщо визначена у звіті про оцінку ринкова вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості виходить за межі допустимого 25-відсоткового цінового діапазону, Єдина база автоматично відмовляє в реєстрації такого звіту. У такому разі особа, яка використовує звіт про оцінку, або суб’єкт оціночної діяльності (оцінювач) має право протягом п’яти робочих днів з дня відмови у реєстрації звіту про оцінку звернутися через Єдину базу або письмово до Фонду державного майна України із заявою про забезпечення рецензування звіту про оцінку відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність". Фонд державного майна України розглядає таку заяву не більше п’яти робочих днів з моменту отримання та приймає відповідне рішення. Зазначене рішення не пізніше наступного робочого дня після його прийняття реєструється Фондом державного майна України в Єдиній базі. Звіт про оцінку за результатами рецензування підлягає реєстрації в Єдиній базі із присвоєнням йому унікального реєстраційного номера, за умови прийняття такого рішення.

Доступ, внесення, перевірка інформації до/з Єдиної бази здійснюються безоплатно. Формування електронних довідок про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється безоплатно.

Звіт про оцінку, не зареєстрований у Єдиній базі, без присвоєного унікального реєстраційного номера відповідно до вимог цієї статті або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців, для цілей оподаткування не застосовується. Єдина база не присвоює унікальний реєстраційний номер звіту про оцінку, якщо з дати звіту про оцінку (або у разі здійснення рецензування звіту про оцінку - з дати завершення такого рецензування) минуло більше п’яти робочих днів.

Під час посвідчення правочинів з продажу (обміну) чи іншого відчуження об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості нотаріус перевіряє зміст електронної довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості на достовірність даних про об’єкт нерухомості, унікальний реєстраційний номер та дату формування цієї довідки або реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та наявність присвоєного йому унікального реєстраційного номера, а також звіряє інформацію про суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) та ринкову вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, які містяться у звіті про оцінку, з даними Єдиної бази.

Довідка про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості за результатами електронного визначення оціночної вартості є чинною впродовж 30 календарних днів з дня її формування Єдиною базою.

Доступ нотаріуса до Єдиної бази для перевірки факту формування Єдиною базою довідки про оціночну вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості чи реєстрації звіту про оцінку в Єдиній базі та присвоєння йому унікального реєстраційного номера, а також для внесення до Єдиної бази інформації про ціну об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, зазначену в договорі купівлі-продажу, що ним посвідчується, є безоплатним.

У разі обміну об’єкта нерухомості дохід платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження об’єкта нерухомості, визначеного:

а) абзацом першим пункту 172.1 цієї статті, - не оподатковується;

б) пунктом 172.2 цієї статті, - оподатковується за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності електронної довідки про оціночну вартість такого об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до пункту 172.3 цієї статті, та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору і вносить до Єдиної бази інформацію про ціну договору купівлі-продажу.

Державний нотаріус (державна нотаріальна контора) щомісяця, а приватний нотаріус щокварталу в порядку, встановленому цим розділом для податкового розрахунку, подають до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію за формою такого податкового розрахунку, в якій зазначають відповідно відомості про посвідчені державними нотаріусами протягом звітного місяця, а приватними нотаріусами протягом звітного кварталу (з розбивкою по місяцях звітного кварталу) договори купівлі-продажу (міни) між фізичними особами, включаючи інформацію, передбачену податковим розрахунком, подання якого передбачено підпунктом "б" пункту 176.2 статті 176 цього Кодексу, у тому числі ціну (вартість) договорів та суму сплаченого податку у розрізі кожного договору.

172.5. Сума податку визначається та самостійно сплачується через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей:

а) особою, яка продає або обмінює з іншою фізичною особою нерухомість, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, - до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;

б) особою, у власності якої перебував об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно. Фізична особа зобов’язана відобразити доход від такого відчуження у річній податковій декларації.

172.6. У разі невчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник податку має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі податкової декларації, поданої в установленому порядку, та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

172.7. Одночасно з дією пункту 172.4 цієї статті, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни чи іншого відсудження об’єкта нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

172.8. Для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності або будь-яких інших аналогічних прав на об’єкти нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, подільний об’єкт незавершеного будівництва, крім їх успадкування та дарування.

172.9. Дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами - нерезидентами, оподатковується згідно із цією статтею в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу.

172.10. Продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно із положеннями цієї статті.

172.11. Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що продаються (обмінюються), визначається Фондом державного майна України.

Примітки до тексту на zakon.rada:
Пункт 172.2 статті 172 доповнено новим абзацом згідно із Законом № 3219-IX від 30.06.2023
Абзац двадцятий пункту 172.3 статті 172 із змінами, внесеними згідно із Законом № 2918-IX від 07.02.2023
Абзац другий пункту 172.4 статті 172 в редакції Закону № 4015-IX від 10.10.2024 - щодо набрання чинності окремих положень див. пункт 1 розділу II; в редакції Закону № 4536-IX від 16.07.2025
Абзац перший пункту 172.5 статті 172 в редакції Закону № 2888-IX від 12.01.2023
Стаття 172 із змінами, внесеними згідно із Законами № 3609-VI від 07.07.2011, № 909-VIII від 24.12.2015, № 2245-VIII від 07.12.2017, № 2628-VIII від 23.11.2018, № 354-IX від 05.12.2019, № 466-IX від 16.01.2020, № 1383-IX від 13.04.2021, № 1914-IX від 30.11.2021; в редакції Закону № 2600-IX від 20.09.2022

Що означає стаття 172

Коли продаж не оподатковується (п. 172.1)

• Один раз протягом звітного податкового року не оподатковується дохід від продажу (обміну) житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку — включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій вони розташовані, і господарсько-побутові споруди та будівлі на ній.
• Так само не оподатковується дохід від продажу (обміну) земельної ділянки, що не перевищує норм безоплатної передачі за статтею 121 Земельного кодексу України, і земельної ділянки сільськогосподарського призначення, отриманої під час приватизації або виділеної в натурі власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих у спадщину.
• Умова звільнення — майно перебувало у власності платника податку більше трьох років. На майно, отримане у спадщину, умова про три роки не поширюється.
• Дохід від господарсько-побутових споруд, розташованих на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком і проданих разом із ним, окремо не визначається.

Другий і наступні об’єкти за рік (п. 172.2)

• Другий за рік об’єкт із переліку п. 172.1 або об’єкт, якого в цьому переліку немає, оподатковується за ставкою п. 167.2 статті 167 ПКУ — 5 % (абз. 1).
• Третій і наступні за рік об’єкти з переліку п. 172.1, а також другий і наступні об’єкти не з цього переліку оподатковуються за ставкою п. 167.1 — 18 %, крім майна, отриманого у спадщину (абз. 2).
• Дохід від продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва і від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта, за яким частково сплачено ціну й зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, оподатковується за ставкою п. 167.1 — 18 %, крім майна, майнових прав, отриманих у спадщину (абз. 3).
• Третій і наступні за рік успадковані об’єкти нерухомості, а також успадковані об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти нерухомості й майнові права за такими договорами оподатковуються за ставкою п. 167.2 — 5 % (абз. 4).
• Абзаци 1 і 2 п. 172.2 містять застереження: «крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті».

Зменшення доходу на витрати (п. 172.2)

• Дохід від продажу об’єктів, зазначених в абзаці другому п. 172.2 (тобто тих, що оподатковуються за ставкою п. 167.1), може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України. Дохід від продажу об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості та від відступлення прав — на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.
• Витрати на придбання перелічено в пп. «а»–«і» п. 172.2: серед них витрати на придбання за договором купівлі-продажу, міни; реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі; витрати на будівництво; витрати на придбання на етапі незавершеного будівництва; кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва; вартість об’єкта, задекларованого в порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування; грошова сума, зазначена в житловому сертифікаті, отриманому як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна.
• Подарований об’єкт вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків і зборів, сплачених у зв’язку з даруванням.
• Розрахунок зменшення доходу на дозволені витрати проводить сам платник, а якщо стороною договору є юридична особа чи самозайнята особа, — така особа. Платник, який скористався правом на зарахування витрат, зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів за звітний рік; копії підтвердних документів подаються разом із податковою декларацією.

Як визначається дохід: оціночна вартість (п. 172.3)

• Дохід визначається з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості, визначеної оцінювачем і зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі.
• Власник Єдиної бази — держава в особі Фонду державного майна України; ФДМУ є її держателем, розпорядником і адміністратором. Інформація бази, у тому числі звіти про оцінку, автоматично оприлюднюється на офіційному сайті ФДМУ (крім інформації з обмеженим доступом) з можливістю завантаження у форматі відкритих даних.
• Оціночна вартість визначається автоматично на підставі даних про об’єкт, які будь-яка особа вносить до Єдиної бази через Інтернет; база формує довідку з унікальним реєстраційним номером. Довідка чинна 30 календарних днів з дня формування. Доступ, внесення, перевірка інформації та формування електронних довідок — безоплатні.
• Особа, яка не погоджується з автоматичною оцінкою, має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності (оцінювача) для визначення ринкової вартості. Єдина база реєструє звіт за умови, що ринкова вартість у ньому перебуває в межах допустимого 25-відсоткового цінового діапазону ринкових цін на співставні об’єкти; інакше база автоматично відмовляє в реєстрації, а протягом п’яти робочих днів з дня відмови можна звернутися до ФДМУ із заявою про забезпечення рецензування звіту (ФДМУ розглядає її не більше п’яти робочих днів). За результатами рецензування звіт підлягає реєстрації в Єдиній базі за умови прийняття такого рішення.
• Для цілей оподаткування не застосовується звіт, не зареєстрований у Єдиній базі, без унікального реєстраційного номера або з дати реєстрації якого минуло більше шести місяців.
• Під час посвідчення правочину нотаріус перевіряє електронну довідку про оціночну вартість або звіт про оцінку за даними Єдиної бази.
• У разі обміну грошова компенсація, отримана за об’єкт, визначений абзацом першим п. 172.1, не оподатковується, а за об’єкт, визначений п. 172.2, оподатковується за ставкою п. 167.2 — 5 %.

Нотаріус, сплата податку, податковий агент (пп. 172.4–172.7)

• Договір продажу (обміну) між фізичними особами нотаріус посвідчує за наявності електронної довідки про оціночну вартість або зареєстрованого звіту про оцінку і документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору, а ціну договору вносить до Єдиної бази (п. 172.4). Державний нотаріус щомісяця, приватний — щокварталу подають до контролюючого органу інформацію про посвідчені договори купівлі-продажу (міни) між фізичними особами.
• Податок визначає й самостійно сплачує через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей особа, яка продає або обмінює нерухомість з іншою фізичною особою, — до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни. Якщо об’єкт відчужено за рішенням суду, податок сплачує особа, у власності якої він перебував, і відображає дохід у річній податковій декларації (п. 172.5).
• Якщо податок сплачено, а нотаріальну дію щодо посвідчення договору не вчинено, платник має право на повернення надміру сплаченої суми на підставі податкової декларації та документів про фактичну сплату (п. 172.6).
• Якщо стороною договору є юридична особа чи самозайнята особа, вона є податковим агентом продавця щодо нарахування, утримання та сплати податку (п. 172.7).

Інші правила (пп. 172.8–172.11)

• Продажем для цілей статті вважається будь-який перехід права власності або інших аналогічних прав на нерухомість, крім успадкування та дарування (п. 172.8).
• Дохід нерезидентів від продажу (обміну) нерухомості оподатковується в порядку, встановленому для резидентів, за ставкою п. 167.1 — 18 % (п. 172.9).
• Продаж резидентами й нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об’єкта оподатковується за правилами цієї статті (п. 172.10).
• Порядок визначення оціночної вартості визначає Фонд державного майна України (п. 172.11).

Ставки за статтею 172: зведена таблиця

Військовий збір у таблиці не враховано — див. наступний розділ.

Військовий збір

Дохід від продажу (обміну) нерухомості, що оподатковується за статтею 172, обкладається також військовим збором, встановленим п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» ПКУ. Для платників, визначених п. 162.1 статті 162 ПКУ, ставка збору — 5 % від об’єкта оподаткування (пп. 1.3), а нараховується, утримується та сплачується збір у порядку, встановленому розділом IV ПКУ (пп. 1.4). Абзац третій пп. 1.16 окремо встановлює: дохід від операцій з майном і дохід у вигляді вартості успадкованого чи отриманого у дарунок майна, що підлягає оподаткуванню згідно з розділом IV і отриманий після набрання чинності законом, названим у цьому абзаці, оподатковується військовим збором за ставкою 5 % незалежно від зазначення таких доходів у річній декларації за 2024 рік.

Доходи, які згідно з розділом IV не підлягають оподаткуванню або оподатковуються за нульовою ставкою, пп. 1.7 звільняє від збору (з винятками, переліченими в цьому підпункті). Отже, дохід, який за п. 172.1 не оподатковується, військовим збором також не обкладається.

Витяг із п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX (абзац перший; пп. 1.1 і 1.2 — підпункт 1; пп. 1.3 — абзаци перший, другий і шостий; пп. 1.4; пп. 1.7 — абзац перший):

16-1. Тимчасово, до набрання чинності рішенням Верховної Ради України про завершення реформи Збройних Сил України, встановлюється військовий збір.

1.1. Платниками збору є:

1) особи, визначені пунктом 162.1 статті 162 цього Кодексу;

[…]

1.2. Об’єктом оподаткування збором є:

1) для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 цього пункту, - доходи, визначені статтею 163 цього Кодексу;

[…]

1.3. Ставка збору становить:

1) для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 цього пункту, - 5 відсотків від об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1 підпункту 1.2 цього пункту, крім доходів, які оподатковуються за ставкою, визначеною підпунктом 4 цього підпункту;

[…]

Починаючи з 1 січня року, наступного за третім календарним роком після року, у якому буде припинено або скасовано воєнний стан, введений Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, затвердженим Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 2102-IX", ставка збору для платників, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 цього пункту, становить 1,5 відсотка від об’єкта оподаткування, визначеного підпунктом 1 підпункту 1.2 цього пункту.

1.4. Нарахування, утримання та сплата (перерахування) збору з доходів платників збору, зазначених у підпункті 1 підпункту 1.1 цього пункту, здійснюються в порядку, встановленому розділом IV цього Кодексу, з урахуванням особливостей, визначених підрозділом 1 цього розділу, за ставками, визначеними підпунктом 1.3 цього пункту.

[…]

1.7. Звільняються від оподаткування збором доходи, що згідно з розділом IV цього Кодексу та підрозділом 1 цього розділу не включаються до загального оподатковуваного доходу фізичних осіб (не підлягають оподаткуванню, оподатковуються за нульовою ставкою), крім доходів, зазначених у підпункті 165.1.36 пункту 165.1 статті 165, підпунктах 3 і 4 пункту 170.13-1 статті 170 цього Кодексу та пункті 14 підрозділу 1 цього розділу.

Абзац третій пп. 1.16 того самого пункту:

Сума доходу від операцій з майном, доходу у вигляді вартості успадкованого чи отриманого у дарунок майна, що підлягає оподаткуванню згідно з положеннями розділу IV цього Кодексу, отримана платником податків після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у період дії воєнного стану", оподатковується військовим збором за ставкою у розмірі 5 відсотків незалежно від зазначення таких доходів у річній податковій декларації про майновий стан і доходи за 2024 рік.

Пп. 1.3 також передбачає, що починаючи з 1 січня року, наступного за третім календарним роком після року, у якому буде припинено або скасовано воєнний стан, ставка збору для платників, визначених п. 162.1 статті 162 ПКУ, становить 1,5 % (абзац шостий пп. 1.3 у цитаті вище).

Пов’язані статті

• Стаття 167 ПКУ: ставки податку на доходи фізичних осіб
• Стаття 173 ПКУ: продаж або обмін рухомого майна
• Стаття 174 ПКУ: спадщина і дарування
• Усі статті кодексів і законів на Finacia

Джерело

Податковий кодекс України від 02.12.2010 № 2755-VI, редакція від 17.09.2026: стаття 172; стаття 167 (пп. 167.1, 167.2); розділ IV «Податок на доходи фізичних осіб»; п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення». Текст — з офіційного сайту Верховної Ради України (zakon.rada.gov.ua). Звірено 10.10.2026.

Запитання та відповіді

Чи платиться податок з продажу квартири, яка у власності більше трьох років?

Ні — один раз протягом звітного податкового року: п. 172.1 звільняє від оподаткування дохід від продажу квартири, житлового будинку, кімнати, садового (дачного) будинку, що перебували у власності платника більше трьох років. Для майна, отриманого у спадщину, умова про три роки не діє.

Яка ставка податку з продажу другої квартири за рік?

Дохід від продажу другого за рік об’єкта з переліку п. 172.1 оподатковується за ставкою п. 167.2 — 5 % (абз. 1 п. 172.2). Третій і наступні такі об’єкти — за ставкою п. 167.1, тобто 18 %, крім майна, отриманого у спадщину (абз. 2 п. 172.2).

Як визначається дохід від продажу нерухомості для оподаткування?

За ціною договору купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості, розрахованої Єдиною базою даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості зі звіту оцінювача, зареєстрованого в Єдиній базі (п. 172.3). Довідка про оціночну вартість чинна 30 календарних днів з дня формування.

Коли сплачується податок з продажу нерухомості між фізичними особами?

Продавець (особа, яка обмінює нерухомість) визначає і самостійно сплачує податок до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни (п. 172.5). Нотаріус посвідчує договір за наявності документа про сплату податку і довідки про оціночну вартість або звіту про оцінку (п. 172.4).

Чи сплачується військовий збір з продажу квартири?

Так, якщо дохід підлягає оподаткуванню: за абзацом третім пп. 1.16 п. 16-1 підрозділу 10 розділу XX ПКУ дохід від операцій з майном, що підлягає оподаткуванню згідно з розділом IV і отриманий після набрання чинності законом, названим у цьому абзаці, обкладається військовим збором за ставкою 5 %. Доходи, які за розділом IV не підлягають оподаткуванню, пп. 1.7 від збору звільняє.